Month: April 2019

Đúc rút từ các giao dịch của khách hàng, các nhà tài chính và các đại lý mua bán bất động sản ở Australia đã chỉ ra 6 sai lầm khiến căn nhà bạn mua khó có thể tăng giá:

Vị trí ngôi nhà

Rodney McLoughlin, giám đốc Đại lý Mua bán TBAS nói: “Vị trí, vị trí và vị trí, đó là những gì chúng tôi thường khuyên các khách hàng khi mua nhà, đặc biệt nếu với mục đích đầu tư”. Và đây cũng chính là lý do mà vị chuyên gia này cho rằng mua nhà sai vị trí là sai lầm không ít người mắc phải.

Vị chuyên gia này cho biết thêm: “Khi thị trường sốt, những người mua tiềm năng sẽ mua bất cứ thứ gì vì lo hụt mất cơ hội – một ngôi nhà trên đường lớn, ngay phía trước một tòa nhà ồn ào, một căn nhà không tiện đi lại, hoặc ngay dưới đường đi của máy bay, đường dây điện cao thế. Những bất động sản này dễ bán khi thị trường đang sốt nóng. Nhưng ngay khi thị trường trầm xuống, chúng trở nên khó bán hơn nhiều. Bạn có thể thấy chúng mất giá tới 20% hoặc hơn”. 

Thông thường, giá của căn nhà nằm ở những khu vực đất tốt, được đánh giá cao, hoàn chỉnh về hạ tầng sẽ đắt hơn. Do đó, những người mua có dòng vốn ít sẽ chọn canh bạc mua nhà đất tại những vị trí có hạ tầng kém hơn, ít người có nhu cầu, xa khu vực trung tâm, bất tiện cho sinh hoạt. 

McLoughlin cho hay: “Nhiều khách hàng của tôi mua ở ngoại ô cách thành phố đến 40km, nhưng sau khoảng 10 năm họ không nhận được sự tăng giá nào”. Thậm chí, nhiều người dù đã giá giảm nhưng vẫn không bán được nhà, mà muốn cho thuê cũng không xong.

Vị chuyên gia cho rằng, lựa chọn hàng đầu của người mua nhà là mua tại vị trí tốt nhất mà mình có thể chi trả.

Chọn sai vị trí là nguyên nhân đầu tiên khiến ngôi nhà bạn mua không thể gia tăng giá trị.
Ảnh: Nguyễn Hà

Xem nhẹ quy luật cung – cầu

Với nguồn tiền đã tích lũy được, bạn sẽ chọn mua vài bất động sản rẻ tiền, thay vì dồn hết vào một cái đắt để giúp tăng tỷ suất lợi nhuận và giảm rủi ro?

Tuy nhiên, “điều này không cần thiết”, Ben Sum, nhà lập kế hoạch tài chính của Wealthful cho biết. Theo Sum, người mua nhà nên tìm kiếm sản phẩm tốt nhất trong khả năng tài chính của mình, bởi, nó sẽ tiếp cận được với những người mua có thu nhập cao, sẵn sàng trả giá tốt để được ở nơi tốt một cách dễ dàng hơn.

Bên cạnh đó, loại bất động sản này vẫn luôn được tìm kiếm theo thời gian. Chuyên gia này nói: “Để đánh giá một bất động sản có phải là cơ hội tốt để mua không, bạn nên luôn luôn ghi nhớ khái niệm cung cầu – Cái gì càng hiếm thì giá càng cao” và cho biết thêm: “Các gia đình và những người mua khác sẵn sàng trả giá cao để được tiếp cận với những tiện ích sống như gần trường học, dễ dàng đi nhà hàng, cà phê, gần  trung tâm thương mại…. Và vì nguồn cung loại này thường thiếu, nên giá sẽ tăng dần theo thời gian”.

Tính cả tăng trưởng vốn khi mua nhà theo tiến độ

Khách đóng tiền để mua bất động sản đợt đầu, rồi trả dần theo tiến độ, cho đến khi bàn giao. Giá trị tài sản của bạn sẽ tăng dần cho đến khi xây xong trong điều kiện thị trường chung có sự tăng trưởng tốt. Ngược lại, nếu thị trường trầm lắng, xu hướng này sẽ ngược lại.

Sum nói: “Chúng tôi bắt gặp nhiều người mua một bất động sản dự án từ vài năm trước, và giờ thì giá trị giảm dần cho đến lúc hoàn thành”. “Điều này có nghĩa họ có thể phải vay mượn để đóng tiền theo tiến độ, mà không sinh lời thêm được đồng nào”. 

Bán nhà khi chưa có sự chuẩn bị

Trên các chương trình truyền hình thực tế, những căn nhà được sửa sang lại rồi bán khá dễ dàng và nhanh chóng. Tuy nhiên, thực tế khắc nghiệt hơn nhiều.

McLoughlin cho biết: “Chúng tôi gặp rất nhiều người mua nhà còn không biết rằng để sửa nó rồi bán lại phải tốn thêm bao tiền”.

Bên cạnh khoản phí này, còn có thêm một số khoản phí khác có thể phát sinh trong quá trình sửa chữa nhà như: giải quyết rắc rối với hàng xóm, xin phép sửa chữa cải tạo từ chính quyền và thời gian sửa chữa kéo dài hơn bạn nghĩ. Những người ít kinh nghiệm rất có thể sẽ lâm vào cảnh nợ nần khi mua nhà chứ không phải là kiếm được lợi nhuận như trong bức tranh mà họ tự vẽ ra.

Không lên kế hoạch cụ thể

Việc lên kế hoạch khi mua nhà theo McLoughlin là một trong những điều quan trọng nhất. Khi tiếp cận với một bất động sản, bạn phải xác định mục đích mua về sửa rồi bán lại ngay, hay giữ lại một thời gian dài sau mới bán. Và bạn cần lập một kế hoạch cụ thể cho mỗi định hướng, nếu không, phá sản chỉ là chuyện sớm muộn.

Phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính – dùng tài sản của mình để thế chấp nhà băng, vay tiền rồi mua thêm căn nhà khác, và cứ thể lặp lại liên tiếp, nghe chừng thật dễ dàng và hấp dẫn.

Tuy nhiên, Sum cho rằng, viễn cảnh trên chỉ trở thành hiện thực khi bạn chọn đúng loại bất động sản để đầu tư. Nhưng nhiều người lại mắc phải sai lầm là sử dụng đòn bẩy cho những bất động sản ít tiềm năng. Lựa chọn này sẽ khiến người mua nhà dễ bị mắc kẹt vào một tài sản ít giá trị, thậm chí là xuống giá, mất giá, trong khi vẫn phải trả lãi cho nó. Trong trường hợp xấu nhất, người mua còn có thể rơi vào vòng xoáy bất ổn, thậm chí, là phá sản. 

Vậy nếu đã dồn tiền mua một bất động sản không thể tăng giá, bạn nên làm gì?

Theo Sum, lúc này, việc xin lời khuyên từ phía chuyên gia là điều đầu tiên mà bạn cần làm. Trường hợp chuyên gia khuyên bạn nên bán tài sản đó đi thì bạn đừng chần chừ, dù là bị lỗ. Bởi, biết thời điểm để cắt lỗ cũng chính là phương án đầu tư thành công. Và việc giữ lại bất động sản đó có thể chỉ khiến bạn càng mất tiền thêm mà thôi.

Đồng thời, bạn cũng cần nắm được bất động sản nào sẽ có cơ hội tăng giá khi thị trường sôi động trở lại. Bởi, thực tế, có một số bất động sản không thể trở lại giá vốn, nhất là khi chúng nằm trong diện ít có nhu cầu, cho thuê khó khăn, thuộc khu vực có sự tăng trưởng thấp.